行业动态
2018年，长沙城内六区商品住宅成交约1200万方，同比上涨4.89%，均价9224元/㎡ ，同比上升4.96%； 纵观全年市场，上半年乱象频出，市场供不应求，价格高涨，625高压政策下市场波动明显，下半年供应放量带动成交，限价地、低价盘纷纷入市，临近年底各项目开启花样促销，价格回归理性；反炒房攻坚战见成效，投资客退出历史舞台，城市成交规模趋于稳定。
政策
保刚需严抓炒房，最强调控落地
保障刚需、遏制炒房是2018年政策调控的重点，为缓解供需矛盾，“625”新政出台，长沙史上最强调控落地， “三限”全方位升级、多角度加大供应监管，最大限度保障刚需、严抓炒房，投资需求有效挤出，楼市回归理性。此次加码调控，长沙楼市全面收紧，且短期内无放松迹象，在紧缩的同时，探索发展长效机制，“全装修”、“租售并举”在今年落地实施。
土地
供应加大，成交遇冷，多宗土地流拍
2018年，长沙内六区经营性用地成交总建面积约1180万方，同比去年上涨95.68%，平均楼板价达3439元/㎡，同比去年同期上涨4.56%，2018年供地力度加大， 7、8月供地占全年46%，8月单月供应达319万方；但成交方面，对应土地市场遇冷，溢价率逐月下滑，地块多为底价成交，并出现8宗地流拍；在政策调控下，地价保持稳定。
大环境下行，土地出让条件增加，加之精装修政策的调整使得开发商利润空间被压缩，房企拿地积极度大大降低，土拍市场出现谨慎态势，典型房企改变投资策略，放缓或暂停拿地。
供求价
供求关系回归、市场分化明显，价格回归理性
2018年市场供求表现先抑后扬，625新政之后市场放量，供求比开始走高，长沙全年商品住宅供求比约0.8。
上半年市场供应总量仅374万方，与成交差距甚远；第三季度供应开始走高，到第四季度的11月单月供应达156万方，预计12月供应达到近180万方；长沙全年成交量小幅上涨，但整体趋势平稳，3季度更是成交超300万方，同比增加21%，4季度截止12月14日已经成交270万方；
捂盘惜售房源在政府的强势规范下纷纷入市，中交中央公园、中建梅溪湖中心、保利香槟国际、鑫苑芙蓉鑫家均以高性价比价格获得100%的开盘去化的好成绩，为刚需提供有效供应；
但随着市场刚性项目供应的增加，购房选择项增多，市场观望情绪渐浓，市场开盘去化呈现逐月下跌状态，板块成交分化明显，中心板块高品质项目及外围性价比高的项目仍保持较好去化，而二环内在价格战中不占优势的项目以及三环内配套暂不完善的低价项目，成为这轮调控下首当其冲去化严重受损的对象。
下半年市场逐月放量，随着供求关系的改善，价格在7月达到万元峰值后，8月又回归到万元以下。
2018年长沙市场结构表现为改善进一步放量的态势；90-100㎡面积段无论供应还是成交，同比17年均成缩减状态，而100-144㎡改善产品供应成交均有上涨，从区域结构上来看，长沙城市向西趋势明显，传统中心城区由于供应有限并非成交活跃区，而西部的岳麓、望城贡献全市54%的交易量；
新房、二手房经历近一年的倒挂在18年5月发生反转，由于差别化信贷和购房难度的提升，长沙二手房市场价格今年得到平抑，整体进入冷静态势，市场回归新房房价高于二手房价格的常态，发展更为理性成熟，可以说次轮调控确实起到了镇静市场的作用。
预判
市场逐步调整，价格稳字当头，地价趋于合理
为保持房地产市场稳定运行，预计未来政策调控将以稳为主，整体市场受政策影响下行趋势不变，但回落空间有限。需求端，销售回暖，得益于前期引进人口购房需求逐渐兑现，以及长沙内生和省内吸附的需求成为市场的主要支撑；价格端，随着价格稳定预期的进一步巩固，价格稳字当头，基于成交量的带动以及政策的压制，涨幅空间有限；土地方面，地价将在开发商的谨慎博弈中得到控制，全装修政策将得到完善，房企的利润空间将得到一定的释放，可有效避免开发商一味降成本影响建设质量，激发不良维权。
